¿Son fiables las ratios €/m² en la construcción?
Una mirada crítica para promotores e inversores.
Cuando se trata de evaluar la viabilidad económica de un proyecto inmobiliario, es común que promotores e inversores recurran a la ratio euros por metro cuadrado construido (€/m²) como una métrica rápida para estimar costes. Sin embargo, confiar exclusivamente en este indicador puede llevar a interpretaciones erróneas y decisiones financieras desacertadas. A continuación, exploraremos las limitaciones de este enfoque y propondremos alternativas más precisas.
Variabilidad de los costes según el tipo de construcción.
El coste por metro cuadrado no es uniforme y varía significativamente según el tipo de edificación. Por ejemplo, la construcción de viviendas unifamiliares aisladas presenta desafíos y costes diferentes a los de viviendas adosadas o edificios plurifamiliares. Factores como la complejidad del diseño, los accesos al terreno y las técnicas constructivas influyen en el presupuesto final.
Impacto del número y tamaño de las viviendas.
Además del tipo de construcción, el número total de viviendas y su superficie individual afectan directamente al coste por metro cuadrado. Proyectos con múltiples unidades pueden beneficiarse de economías de escala, reduciendo el coste unitario. Por otro lado, viviendas de mayor tamaño pueden incrementar el coste total, pero disminuir el coste por metro cuadrado debido a la distribución de gastos fijos.
Ejemplos ilustrativos:
Para contextualizar, consideremos algunos datos recientes:
- Vivienda unifamiliar aislada de unos 150 m² construidos: El coste de construcción puede situarse entre 1.200 y 1.700 €/m², dependiendo de la calidad de los materiales, la complejidad de los accesos, la cimentación y otros elementos singulares. Esto nos lleva a un presupuesto de obra que ronda los 180.000 a 255.000 €, sin contar licencias, tasas ni proyecto técnico.
- Edificio de viviendas plurifamiliares entre medianeras (con 12 viviendas de 90 m² útiles): En este caso, el coste medio de construcción puede reducirse hasta los 950 – 1.350 €/m², gracias a la repetición de tipologías, la optimización de procesos y la concentración de recursos. A nivel global, el coste por vivienda podría estar entre los 110.000 y 160.000 €, dependiendo del nivel de acabados y el diseño del edificio.
Recomendación: consulta profesional personalizada.
Dada la complejidad y variabilidad de los factores que influyen en los costes de construcción, es esencial no basar las decisiones de inversión únicamente en ratios generales como el €/m². La mejor práctica es consultar con una empresa constructora de confianza y con experiencia en el tipo de proyecto que se pretende desarrollar. Estos profesionales pueden proporcionar estimaciones detalladas y ajustadas a las particularidades del proyecto, considerando aspectos como:
- Condiciones específicas del terreno: Topografía, accesibilidad y características geotécnicas.
- Diseño arquitectónico y especificaciones técnicas: Complejidad estructural, materiales seleccionados y acabados deseados.
- Normativas locales y licencias: Regulaciones municipales que pueden afectar tanto al diseño como al coste.
Al colaborar estrechamente con expertos, los promotores e inversores pueden obtener una visión más precisa y realista de los costes involucrados, minimizando riesgos y optimizando la rentabilidad de sus proyectos inmobiliarios.
Conclusión.
Si bien el ratio €/m² puede servir como una referencia inicial, su uso indiscriminado puede conducir a errores significativos en la planificación financiera de proyectos de construcción. Es fundamental adoptar un enfoque más personalizado, apoyándose en el conocimiento y experiencia de profesionales del sector para garantizar estimaciones precisas y decisiones informadas.
Nota: La información contenida en este artículo es meramente orientativa y no tiene carácter contractual ni presupuestario. Los valores indicados son estimaciones aproximadas basadas en ejemplos reales, pero cada proyecto tiene particularidades que deben ser analizadas de forma individual. Este contenido no supone ningún tipo de compromiso por parte de nuestra empresa, ni puede utilizarse como base para tomar decisiones económicas sin un estudio técnico detallado. Para obtener una valoración ajustada y profesional, te recomendamos ponerte en contacto con una empresa constructora con experiencia contrastada en el tipo de obra que desees realizar.